„Für konservative Investoren hält der Pflegemarkt attraktive Anlagemöglichkeiten bereit“

Wie gelingt es Ihnen, angesichts der aktuellen Lage, Ihr Portfolio abzusichern?

Der Hauptfokus lag primär auf der Sicherung der Investments. Es ging in erster Linie darum, die Ausfälle, die durch die Insolvenzen zum Tragen gekommen sind, zu managen. Dabei hat uns unsere langjährige Expertise und Vernetzung im Markt genauso geholfen, wie auch unsere Beziehungen zu den Banken. So konnten wir alle betroffenen Häuser mit neuen Pachtverträgen ausstatten.

Worauf kommt es jetzt an, um die Situation für die Branche zu verbessern?

Es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen, die bereits seit langem in der Branche diskutiert werden, sei es in Richtung Pflegereform, verlässlicher und nachhaltiger Refinanzierung oder Verschlankung der Verwaltung. Was wir beobachtet haben, ist, dass das System zu starr und zu komplex ist. Besonders in Krisensituationen führt diese Komplexität dazu, dass es Schocks nicht gut verkraftet. Die multiple Krise, die wir erlebt haben, sorgte dafür, dass das System in gewisser Starre verharrte und langsam arbeitete.

Können Sie dafür ein Beispiel nennen?

Ein Haus, bei dem vor einigen Wochen ein Insolvenzplan beschlossen wurde, wartet zurzeit auf die formelle Bearbeitung des Gerichts und die Zustimmung der Gläubigerversammlung, um das Insolvenzverfahren abzuschließen und den Betrieb auf den neuen Betreiber zu übertragen. Alle Beteiligten sind sich bereits einig. Die Verträge sind geschlossen. Lediglich die formelle Bearbeitung durch die Verfahrensleitung steht aus. Jetzt verzögert sich das Verfahren, da die zuständige Richterin längerfristig erkrankt ist. Diese Situation belastet nicht nur Bewohner und Personal, sondern führt auch zu steigenden Kosten und fehlender Stabilität in der Zielstruktur.

Wie stellt sich die Zusammenarbeit mit den neuen Gesellschaftern dar?

Seit Mai 2023 haben wir ja eine neue Beteiligungsstruktur. Mit Matthias Battefeld, Vorstandsmitglied der Hannoverschen Volksbank, haben wir einen neuen Aufsichtsratsvorsitzenden bekommen, der sich sehr gut, schnell und tief in die Materie eingearbeitet hat. Durch das Netzwerk der Volksbanken kamen neue Investitionsopportunitäten in Form von Grundstücken und Immobilien auf uns zu. Doch zu dem Zeitpunkt war der Markt nicht gerade ideal, um entsprechend agieren zu können. Nach dem Start haben wir uns die ersten Monate alle etwas anders vorgestellt. Der Schlüssel zum Erfolg war dann das Zusammenwirken aller Beteiligten, einschließlich unseres Unternehmensgründers und heutigen Mitgesellschafters, Marcus Schiermann sowie den Neu-Gesellschaftern, des Bankenkonsortiums unter Führung der Hannoverschen Volksbank, des gesamten IMMAC-Management-Teams und aller Mitarbeiter. Die Gesellschafter sind die herausfordernden Marktverhältnisse professionell, analytisch, sachlich und ruhig angegangen. Dank ihres Kerngeschäfts und ihrer Expertise in der Bankenwelt sowie den bereits erzielten Erfolgen erkennen sie, dass die Herausforderungen marktgetriebene Faktoren sind und nichts mit unserem eigentlichen Geschäftsmodell zu tun haben. Die unbestreitbare demografische Entwicklung und der weiterhin wachsende Investitionsbedarf in Healthcare-Immobilien unterstreichen das.

Sie setzen also Ihren ursprünglichen Kurs weiter um?

Im Healthcare-Bereich bleiben wir als Spezialisten für Betreiberimmobilien unserer langfristigen Ausrichtung auch in Zukunft treu. Aktuell erkennen wir eine zunehmende Differenzierung des Produktangebots im Bereich seniorengerechtes Wohnen und Pflegeformen, was auch im Rahmen unserer Strategieentwicklung im Fokus steht.

Wann ist damit zu rechnen, dass das Transaktionsgeschäft wieder anzieht?

Die Philosophie von IMMAC war immer, keine Expansion um jeden Preis, sondern ein Investment zu einem angemessenen Preis. Als konservativer und langfristiger Investor in soziale Infrastruktur liegt unser Fokus darauf, ein ausgewogenes Verhältnis zwischen der Finanzierung dieser Infrastruktur und der Schaffung eines angemessenen Risiko-Rendite-Profils für Investoren zu gewährleisten. Die Immobilie ist dabei ein entscheidendes Betriebsmittel für den Betreiber und gleichzeitig ein spezifisches Anlageprodukt für Investoren. In den vergangenen Jahren haben wir beobachtet, wie die Renditen gesunken und die Multiplikatoren gestiegen sind, was Fragen zur Ausgewogenheit aufwarf. Während Zeiten negativer Zinsen ein hohes Investitionsvolumen anzogen, hat die rasche Zinswende das Interesse auf andere Anlageklassen gelenkt. Die jüngste Krise im Pflegesektor unterstreicht die Notwendigkeit, diese spezifischen Risiken angemessen zu berücksichtigen. Daher ist eine sorgfältige Abwägung des richtigen Preises für eine Immobilie unerlässlich. Wir sehen, dass der Transaktionsmarkt langsam wieder etwas in Bewegung kommt, wenn auch noch zögerlich. Dieses konservative und langfristig orientierte Kapital ist weiterhin zwingend notwendig, um die notwendigen Investitionen zur Bewältigung des demografischen Wandels und den dafür notwendigen Angeboten zu stemmen.

Welche Rolle spielt die neue Vertriebskooperation mit der Fondsbörse?

Im Kern geht es für uns beim Thema Vertrieb darum, neue Investoren und Eigenkapital zu gewinnen. Unser Vertriebsteam ist äußerst aktiv, sei es im Bereich des historischen Retailgeldes oder bei der Vermittlung über Vertriebspartner. Wir nutzen verschiedene Ansätze und bedienen auch semiprofessionelle Anleger in diesem Sektor. Auch in unseren Gesprächen mit Banken ergeben sich langfristig Chancen und Felder, die wir aktiv erschließen möchten. Daher ist es wichtig, den Vertrieb zu erneuern und anzupassen, einschließlich der Erschließung neuer Kanäle. Die Fondsbörse Deutschland hat einen erstklassigen Ruf als Marktplatz für Anlageprodukte, um eine breite Anlegerschaft zu erreichen. Im Bereich der geschlossenen Fonds, welches genau unser Produkt ist, ist der Ausbau einer Partnerschaft natürlich von großer Bedeutung. Dies stellt ein wichtiges Instrument dar und wird sukzessive ergänzt.