IMMAC Pflegezentrum Homberg (Ohm) Renditefonds GmbH & Co. KG

Im Rahmen des vorliegenden Investitionsplanes beteiligt sich der Anleger an dem Immobilienfonds IMMAC Pflegezentrum Homberg (Ohm) Renditefonds GmbH & Co. KG mit Sitz in Rendsburg. Der sich beteiligende Anleger wird Kommanditist dieser Gesellschaft. Die Fondsgesellschaft wird Eigentümerin der Pflegeeinrichtung in Homberg (Ohm). Pächterin des Objektes ist die PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH, eine Gesellschaft der Unternehmensgruppe der PROCON Holding AG, beide Wiesbaden.

Der Standort

Der staatlich anerkannte Erholungsort Homberg am Fluss Ohm im Bundesland Hessen liegt etwa 19 Kilometer südöstlich von Marburg und ca. 80 Kilometer nördlich von Frankfurt am Main. Im Luftkurort Homberg (Ohm) leben rund 8.000 Einwohner. Homberg (Ohm) ist verkehrstechnisch gut angebunden, die Autobahn A 5 verläuft rund 10 Kilometer südlich der Pflegeeinrichtung. Der Pflegeheimstandort liegt im Südwesten der Kernstadt von Homberg (Ohm). Er zeichnet sich insbesondere durch die ruhige Lage, umgeben von Wiesen und Wäldern mit Blick auf die Kernstadt aus. Wenige Gehminuten entfernt sind Einkaufsmöglichkeiten, Geschäfte für den täglichen Bedarf, Apotheke, Sanitätshaus und Arztpraxen sind wenige Gehminuten vom Investitionsobjekt entfernt.

Das Objekt

Das neu erbaute Alten- und Pflegeheim in Homberg (Ohm) mit einer Gesamtkapazität von 145 vollstationären Pflegeplätzen besteht aus zwei Geschossen plus Staffelgeschoss sowie einem Untergeschoss. Das Untergeschoss liegt bedingt durch die Hanglage teilweise oberirdisch und wird dementsprechend als Wohnraum genutzt. Die Bewohnerzimmer verfügen über eigene Nasszellen. Sie sind barrierefrei und behindertengerecht sowie großzügig geschnitten. Im Gebäude befinden sich neben den Bewohnerzimmern eine Vollküche, ein Friseursalon, auf jeder Etage Therapie- und Aufenthaltsräume, Funktionsräume, Pflegebäder, ein Café und eine Bibliothek. Parkplätze stehen im Außenbereich für Bewohner, Besucher und Mitarbeiter zur Verfügung. Die Abnahme des Pflegeheimneubaus, der ab 01.07.2010 von der PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH gepachtet wird, hat am 04.06.2010 stattgefunden.

Das Investitionsvolumen

Das Investitionsvolumen des Fonds beträgt € 13.090.000 und wird wie folgt finanziert:

In der Platzierungsphase verfügt die Fondsgesellschaft neben der Langfristfinanzierung über eine Zwischenfinanzierung, so dass die Zahlung des Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten vollständig gewährleistet wurde. Im Rahmen der Fondsfinanzierung hat die IMMAC Immobilienfonds GmbH eine Schließungsgarantie für das einzuwerbende Kommanditkapital zum 31.12.2010 abgegeben.

Der Pächter und Betreiber

Die PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH ist ein modernes Dienstleistungsunternehmen, das auf den Betrieb von Senioren- und Pflegeeinrichtungen spezialisiert ist. Aktuell werden an zehn Standorten 16 Einrichtungen mit einer Gesamtkapazität von 1.650 Pflegeplätzen betrieben. In der Unternehmensgruppe sind rund 1.000 Mitarbeiter beschäftigt.

Die Betreibergesellschaft PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der PROCON Holding AG, beide Wiesbaden. Die PROCON Seniorenzentren gemeinnützige GmbH hat ein Qualitätsmanagementsystem eingeführt und wurde zertifiziert. Stellvertretend für alle Einrichtungen wurde dem Seniorenzentrum Ederbergland in Frankenthal die Zertifizierung für den Geltungsbereich Stationäre Pflege und Kurzzeitpflege nach der internationalen Norm ISO 9001:2000 bescheinigt.

Prognostizierte Ausschüttungen

Aus der Prognoserechnung ergeben sich im Verlauf des Fonds folgende Planausschüttungen für den Anleger:

Insgesamt können 108,25% der Kapitalanlage bis zum Jahr 2025 an Ausschüttungen realisiert werden. Ein Veräußerungserlös des Objektes wurde hierbei noch nicht berücksichtigt.

Wertentwicklung und Verkauf der Immobilien

Die Wertentwicklung der Immobilie hängt wesentlich von der erfolgreichen Nutzung als Alten- und Pflegeheim sowie der Entwicklung des Pachtertrages ab. Der Kaufpreis für die Immobilie (einschließlich Ausstattungszuschuss) beträgt das 12,72-Fache der anfänglichen Jahrespacht. Dies entspricht einem durchschnittlichen Erwerbspreis von € 68.983 pro Pflegeplatz.

Die Fondsgesellschaft geht von einem Veräußerungserlös der Immobilie zum 12,5-Fachen der angenommenen Jahrespacht zum Veräußerungszeitpunkt im Jahr 2025 aus. In der Vergangenheit wurden Pflegeeinrichtungen am Markt mit dem 12,5- bis 14,0-Fachen der Jahrespacht gehandelt, ungeachtet ihres Baujahres. Eine gesicherte Wettbewerbsposition und einen guten Instandhaltungszustand vorausgesetzt wird die Werthaltigkeit dieser Immobilie unabhängig vom Gebäudealter durch den Ertragswert des Betriebsstandortes bestimmt.

Mindestbeteiligung

Die Mindestbeteiligung an diesem Immobilienfonds beträgt € 20.000. Eine höhere Beteiligung muss durch 1.000 ganzzahlig teilbar sein. Auf die Kapitaleinlage wird ein Agio in Höhe von 5% erhoben.

Der Beitritt kann mittelbar als Treugeber über die Treuhandkommanditistin oder direkt als Kommanditist (Direktkommanditist) an der Fondsgesellschaft mit Eintragung in das Handelsregister erfolgen.

Laufzeit/Kündigung

Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 30.06.2025 unkündbar.

Beendigung der Kapitalanlage/Laufzeit

Hinsichtlich der Beendigung der Kapitalanlage wird nachstehend ausschließlich die Gesellschaftsebene betrachtet. Der Gesellschaftsvertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Liquidation kann jedoch mit einer Mehrheit von 75% der Gesellschafterstimmen beschlossen werden. Die Liquidation hätte zur Folge, dass die Immobilien veräußert und die Gesellschaft vermögensmäßig abgewickelt wird. Die Gesellschaft wird nicht fortgeführt. Kündigung/Veräußerung Für den einzelnen Gesellschafter ist sein Beteiligungsverhältnis bis zum 30.06.2025 unkündbar. Der Gesellschafter kann jedoch zu den Bedingungen des §23 des Gesellschaftsvertrages jederzeit seinen Geschäftsanteil veräußern. Besteuerung Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt.

Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Regelungen der Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2013 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber. Die späteren steuerlichen Überschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt steuerpflichtig.

Besteuerung

Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich um eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie in geringerem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen erzielt. Die Fondsgesellschaft oder die IMMAC Immobilienfonds GmbH (Anbieter) übernehmen keinerlei Steuerzahlungen für die Anleger. Dadurch, dass die anfänglichen steuerlichen Verluste mehr als 10% des Eigenkapitals betragen, fällt die vorliegende Beteiligung unter die Regelungen der Vorschrift des §15b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen). Die Anfangsverluste mindern nach dem bei Prospektaufstellung geltenden Steuerrecht unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Verlustverrechnungsbeschränkungen die künftigen positiven Einkünfte aus dieser Beteiligung. Damit stehen den Ausschüttungen für den Anleger gemäß der Prognose bis einschließlich 2013 keine Steuerzahlungen aus der Beteiligung gegenüber. Die späteren steuerlichen Überschüsse sind unter den in den steuerlichen Grundlagen genannten Prämissen uneingeschränkt steuerpflichtig.

Haftung des Anlegers

Der Anleger hat gesellschaftsrechtlich seine Kapitaleinlage zuzüglich Agio zu leisten. Darüber hinaus hat der Anleger keine Nachschusspflicht. Diese ist im Gesellschaftsvertrag gemäß §5 Ziff. 7 bzw. §6 Ziff. 6 ausdrücklich ausgeschlossen. Der Anleger hat daher auch vorbehaltlich der nachstehend beschriebenen Haftung keine weiteren Zahlungen zu erbringen. Die Haftung des Kommanditisten ist im Handelsgesetzbuch, dort §§171 ff. geregelt. Nach §171 Abs. 1 HGB haftet der Kommanditist den Gläubigern der Gesellschaft bis zur Höhe seiner Einlage unmittelbar, die Haftung ist ausgeschlossen, soweit die Einlage geleistet ist.

Unter Einlage ist die im Gesellschaftsvertrag bestimmte und in das Handelsregister einzutragende Beteiligungssumme, besser Haftsumme, zu verstehen. In das Handelsregister werden 10% der im Innenverhältnis unter den Gesellschaftern einzuzahlenden Pflichteinlage eingetragen.

Insoweit ist zwischen der in das Handelsregister einzutragenden Hafteinlage und der gesellschaftsrechtlichen Pflichteinlage zu unterscheiden. Nur in dieser Höhe (grundsätzlich 10%) besteht eine Haftung im Außenverhältnis, beispielsweise im Insolvenzfall, gegenüber einem Insolvenzverwalter. Wenn die Hafteinlage als Teil der Pflichteinlage eingezahlt ist, verbleibt es grundsätzlich bei dem Haftungsausschluss gemäß §171 Abs. 1 HGB. Die Haftung lebt gemäß §172 Abs. 4 HGB wieder auf, wenn die Einlage zurückgezahlt wird oder Gewinnanteile entnommen werden, wenn gleichzeitig der Kapitalanteil durch Verluste unter den Betrag der Einlage gesunken ist.

Rückabwicklung

Für den Fonds und seine Anlageobjekte liegen notarielle Kaufverträge und Finanzierungszusagen vor. Im Zusammenhang mit der Schließungsgarantie zum 31.12.2010 besteht damit grundsätzlich kein Risiko einer Rückabwicklung.